宅建合格講座

練習問題

問題番号 [0003]

Aが、Bに賃貸している建物の賃料債権の先取特権に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、 誤っているものはどれか。

1 Aは、賃貸した建物内にあるB所有の家具類だけでなく、Bが自己使用のため建物内に持ち込んだB所有の時計や宝石類に対しても、先取特権を有する。

2 Bが、建物をCに転貸したときには、Aは、Cが建物内に所有する動産に対しても、先取特権を有する。

3 Bがその建物内のB所有の動産をDに売却したときは、Aは、その代金債権に対して、払渡し前に差押をしないで、先取特権を行使することができる。

4 AがBから敷金を預かっている場合には、Aは、賃料債権の額から敷金を差し引いた残額の部分についてのみ先取特権を有する。

解答と解説

1 正しい。先取特権はこのように建物内の動産にも及びます。宅建の試験としてはやや難問と言えるかもしれません。第313条2項の判例。

2 正しい。上記参照。「先取特権」とは債権者が債務者の特定の動産もしくは不動産について、一般の債権者に優先して弁済を受けることができる権利、と定義されています。 

3 誤り。代金の払渡し前に差押をする必要があります。これもイメージしにくい難問といえるかもしれません。
とりあえず「不動産の先取特権には差し押さえが必要なのだ」と覚えておけば充分だと思います。

4 正しい。問題文の通りです。

この問題の正解は 3 です。


練習問題

問題番号 [0001]

Aが、Bに代理権を授与してA所有の土地を売却する場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1 Bが未成年者であるとき、Bは、Aの代理人になることができない。

2 Bは、自己の責任により、自由に復代理人を選任することができる。

3 Bは、Aの同意がなければ、この土地の買主になることができない。

4 Bは、Aが死亡した後でも、Aの代理人としてこの土地を売却できる。

解答と解説

1 誤り。制限能力者でも代理人になれるとおぼえておきましょう。

2 誤り。委任による代理人は本人Aの承諾があるか、やむを得ない場合にのみ、副代理人の選任ができます。

3 正しい。本人Aの同意があれば別ですが、普通は代理者の自己契約は禁止です。

4 誤り。本人の死亡は代理権の自動消滅の理由になります。

この問題の正解は 3 です。


練習問題

問題番号 [0005]

根抵当権に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

1 根抵当権は、根抵当権者が債務者に対して有する現在及び将来の債権をすべて担保するという内容で、設定することができる。

2 根抵当権の極度額は、いったん登記がされた後は、後順位担保権者その他の利害関係者の承諾を得た場合でも、増額することはできない。

3 登記された極度額が1億円の場合、根抵当権者は、元本1億円とそれに対する最後の2年分の利息及び損害金の合計額につき、優先弁済を主張できる。

4 根抵当権の被担保債権に属する個別の債権が、元本の確定前に、根抵当権者から第三者に譲渡された場合、その第三者は、当該根抵当権に基づく優先弁済を主張できない。

解答と解説

1 誤り。根抵当権は、債権を「すべて」ではなく、「極度額の範囲内においてすべて」担保するというものです。極度額とは限度額(上限)という意味です。

2 誤り。利害関係者の承諾があれば極度額の増額も可能です。 

3 誤り。弁済は利息も含めて極度額の範囲内になります。極度額の制限が勝手に無くなると、それを知らない後の順位の抵当権利者が不利になりすぎことを考えれば分かりますね。

4 正しい。なんだか難しそうな問題文の表現です。一般の抵当権と違って、担保物件とともに根抵当権は譲渡されません。(根抵当権利者が根抵当そのものを譲渡した場合は別です)極度額の範囲でなら現時点で債権がいくらあるのか、決まっていないのが根抵当権の便利なところなのです。

この問題の正解は 4 です。


以上、掲載された解答・解説の内容は、弊社編集スタッフの解答例や解釈です。

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