宅建合格講座

練習問題

問題番号 [9929]

不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち誤っているものはどれか。

1 不動産の価格を求める鑑定評価の手法は、不動産の再調達原価に着目する原価法、不動産の取引事例に着目する取引事例比較法及び不動産から生み出される収益に着目する収益還元法に大別される。

2 原価法における再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいうので、積算価格を求めるには、再調達原価について減価修正を行う必要がある。

3 取引事例比較法における取引事例は、近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産に係るものでなければならないが、必要やむを得ない場合には、近隣地域の周辺の地域に係るものからも選択できる。

4 収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される収益の現価の総和を求める手法であるので、対象不動産の収益価格は、総費用を控除する前の総収益を還元利回りで還元して求められる。

解答と解説

1 正しい。不動産の鑑定評価についての出題です。この問題文の通り、原価法・取引事例比較法・収益還元法の3つの鑑定方法を覚えておきましょう。

2 正しい。建物の場合は築年数によって価値が変わってきますので、耐用年数を考えて減価修正を行う必要があります。

3 正しい。必要やむを得ない場合に限り、近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産ではなくて周辺の地域の取引事例からも取引事例比較法が可能です。

4 誤り。収益還元法では、総収益から総費用を差し引いた純利益から計算します。「収益還元法」の意味が分からなかったとしても、かかった費用を差し引かなければ収益が計算できないことは一般的な常識からも判断できると思われますので、この選択肢が誤りで正解の肢だと気がつくのは容易だといえます。

この問題の正解は 4 です。


練習問題

問題番号 [9847]

住宅金融公庫の業務に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1 住宅金融公庫は、大部分が住宅部分であるマンションの共用部分の改良を行う管理組合に対して、その改良に必要な資金の貸付けを行うことができる。

2 住宅金融公庫は、年間の所得金額が1,200万円を超える者に対しては、住宅の建設に必要な資金の貸付けを行うことはない。

3 住宅金融公庫は、貸付けを受けた者が貸付金を貸付けの目的以外の目的に使用した場合に限り、いつでも貸付金の償還を請求することができる。

4 住宅金融公庫の住宅の建設に係る貸付金の最長償還期間は、耐火構造、準耐火構造又は木造のいずれであっても、同一である。

解答と解説

1 正しい。「大部分が住宅部分である」と書いてあるので、住宅金融公庫は、住宅の改良を行うものとして必要な資金の貸付けることができます。

2 誤り。所得に制限は設けられていません。

3 誤り。「〜に限り」という部分が誤りです。返済が滞っているものなどに対しても請求できます。

4 誤り。最長償還期間は、建築物の構造によって異なっています。

この問題の正解は 1 です。


練習問題

問題番号 [0024]

農地法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1 耕作する目的で農地の所有権を取得する場合で、取得する農地の面積が4ヘクタールを超えるときは、大臣の農地法第3条の許可を受ける必要がある。

2 農家が、その農業用倉庫として利用する目的で自己の所有する農地を転用する場合は、転用する農地の面積の如何にかかわらず、農地法第4条の許可を受ける必要がある。

3 市街化区域内にある農地について、農地以外のものに転用するため所有権を取得する場合で、転用する農地の面積が4ヘクタールを超えるときは、都道府県知事に農地法第5条の届出をする必要がある。

4 土地登記簿上の地目が山林や原野であっても、現況が農地であれば、その所有権を取得する場合は、原則として農地法第3条又は第5条の許可を受ける必要がある。

解答と解説

1 誤り。「農地の面積が4ヘクタールを超えるときは」が誤り。農地法第3条の許可はすべて必要と覚えておいて良いでしょう。

2 誤り。2アール未満を農業用施設にしても、農地法第4条の許可は必要ありません。「面積の如何にかかわらず」という部分が誤り。

3 誤り。「市街化区域内にある」という部分を見逃さないように。この場合、正しくは「農業委員会の届出」になります。

4 正しい。登記簿上の地目は関係ありません。この問題文の通りです。

この問題の正解は 4 です。


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